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房地产市场调研是上海房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海房协邀请市住建委、市统计局等行政有关部门和民间研究机构的专家组成调研组，定期研究分析房地产市场。本次调研着重分析年上海房地产市场运行情况，并对年市场走势进行预判，形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。

一、年上海房地产市场的基本情况

（一）土地供应

年，全市共出让国有建设用地使用权公顷，比上年减少7.5%。其中居住用地公顷，增长25.7%；商服用地94公顷，减少5.3%；工业用地37公顷，减少53.8%。

（二）房地产开发投资

年，全市完成房地产开发投资.94亿元，比上年增长8.2%（全国房地产开发投资亿元，比上年名义增长.0%），增幅回落5.5个百分点；其中住宅投资83.32亿元，比上年增长5.%（全国为增长0.4%），增幅回落.7个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的54.6%，占比上升.3个百分点。

（三）房地产开发建设

年，全市商品房施工面积.33万平方米，比上年增长2.8%，增幅回落5.9个百分点；其中住宅施工面积为.2万平方米，下降.8%。在施工面积中，新开工面积.08万平方米，下降6.4%（全国为下降4%）；其中住宅新开工面积.28万平方米，增长0.8%（全国为下降4.6%）。

年，全市商品房竣工面积.8万平方米，比上年增长4.4%，增幅上升.8个百分点；其中住宅竣工面积.95万平方米，增长3.5%，增幅下降4.8个百分点。

（四）房地产交易

年，全市商品房销售（市场化新建商品住房、销售性保障房和非居住房）.36万平方米，比上年增长6.6%，增幅上升29.个百分点。其中商品住房销售.7万平方米，增长2.8%，增幅上升24.5个百分点。

年，全市存量房（二手房）成交登记面积为.58万平方米，比上年增长65.26%，增幅上升03.32个百分点，其中住宅成交登记.36万平方米，增长76.8%，增幅上升6.36个百分点。

（五）住房价格

全市新建商品住房价格指数，年、3月份环比持平，2月份环比下降，4-2月份环比持续上涨，年2月比上年同期上涨8.2%。

二手住房价格指数：全年除2月份环比持平外均为上涨，年2月份比上年同期上涨.7%。

年，全市商品住房平均销售价格（含保障房）元/平方米，比上年上涨3%。二手住房平均成交价格元/平方米，比上年上涨7.8%。

（六）房地产金融

年，全市中资商业银行自营性人民币房地产贷款余额.65亿元，同比增长2.04%，增幅同比回落.56个百分点。其中人民币个人住房贷款余额.46亿元，同比增长0.%；人民币房地产开发贷款余额.89亿元，同比增长7.25%。

年中国房地产市场政策面的主基调是“去库存”，稳定住房消费，支持居民自住和改善型需求是房地产政策调整的主要方向。中央和各级政府在供应和需求两端同时调整政策：在供应端通过《关于优化年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，按照分城施策的要求，对不同城市的住房供应和土地供应进行调整；在需求端则通过降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策，取消限外等多手段并施，千方百计去库存。年，央行共5次降息，5次降准，进一步释放流动性，基准利率降至历史最低水平，购房成本大幅下降。年，上海认真执行中央的各项政策，继续严格执行限购政策，并根据上海的实际情况提高了公积金贷款额度，延长贷款时限。同时，针对上海房地产市场的过热情况，上海市官方在7月和0月两次明确表态“上海房价已经过高”，仍然要继续坚持楼市调控。

年，上海房地产市场呈现出“量价齐升”的态势。土地出让面积同比减少7%，价格仍处高位；商品住房销售面积同比上升6.6%，住房价格指数环比连续9个月上涨；二手住房成交同比增长76.8%，价格指数环比连续个月上涨。

年，从宏观经济面看，国民经济仍处于探底阶段，国内投资疲软，国外经济回升缓慢，进出口持续下滑，经济增长仍将面临较大的压力，因此，年房地产行业仍将是支撑国民经济增长的重要力量。从政策面看，“去库存”仍将是年中国房地产市场的主旋律，因此年楼市整体政策面仍将保持相对宽松，但鉴于不同城市分化严重，“分类调控”也将是主要调控原则，上海将继续执行一系列调控政策，控制房价过快上涨，限购政策仍将延续，以防止投资需求过快增长导致房价涨幅过高。从资金面看，宏观经济依旧低迷，为支撑经济增长，整体资金面仍将相对宽松。但由于美国进入加息周期，这会制约人民币进一步的降息空间，并加大汇率的波动幅度。从上海房地产市场供求关系看，由于总体需求比较旺盛，供应相对偏紧，年上海一二手房市场成交量均创下近年来的新高，提前透支了部分需求，房价上涨过快对需求也产生了一定的制约作用，再加上需求比上年有所减少，随着新开工回升，供应紧张的局面有所缓解，预计供求关系会逐渐趋缓。综上所述，预计年上海房地产市场将呈现出“暖中趋缓”的格局，土地市场仍将量减价升，房地产开发投资保持低位增长，商品住房成交面积稳中有降，住房价格涨幅趋缓。以下侧重从供地、投资、销售、房价等方面对上海房地产市场运行和走势进行分析。

四、对当前上海房地产市场的看法和建议

年是“十三五”的开局之年，开发企业应密切